L'état des lieux

L'état des lieux est un document qui décrit l'état du logement avant l'entrée du locataire et après sa sortie. Il permet de faire un état des lieux précis et détaillé de l'état du logement, de ses équipements s'il y en a (meubles, appareils électroménagers…) et de ses éventuelles anomalies (usures, fissures, dégradations…). L'état des lieux est réalisé en présence du locataire et du propriétaire ou de son représentant, et doit être signé par les deux parties. C'est un document important qui sert de référence en cas de litige entre le propriétaire et le locataire pour déterminer la responsabilité des éventuelles dégradations survenues pendant la location. Il est donc recommandé de remplir avec soin l'état des lieux avant l'entrée dans le logement et de conserver une copie pour éviter tout malentendu à la fin du bail.

Comme le précise l'article 1730 du Code civil, "s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure". Dans cette hypothèse, le propriétaire remboursera au locataire l'intégralité de son dépôt de garantie. Dans le cas contraire, il prélèvera sur cette somme le coût des travaux de réparation ou d'entretien que le locataire aurait dû prendre en charge.

Pour établir un état des lieux,  il faut convenir d'une date pour la visite avec le locataire ou le propriétaire, et vérifier que toutes les parties sont d'accord avec les termes du contrat de location. Lors de la visite, il est essentiel de noter l'état de chaque pièce, de tous les équipements et de tous les meubles grâce à une fiche d'état des lieux. Il est également conseillé de prendre des photos détaillées pour prouver l'état initial du bien. Une fois terminé, les deux parties doivent signer la fiche d'état des lieux et en garder une copie. Cette étape est cruciale car elle permettra d'éviter des litiges ultérieurs entre les locataires et les propriétaires, notamment lors de la restitution du dépôt de garantie à la fin du bail.

Il peut arriver que le locataire et le propriétaire aient une vue différente de l'état du logement et des équipements. L'une des deux parties peut donc faire appel à un huissier. Ce dernier devra prévenir de son passage au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception. Son état des lieux s'imposera aux deux parties et ne pourra être contesté en cas de litiges. Le locataire ou le propriétaire pourra émettre des réserves s'ils ne sont pas tout à fait d'accord avec la description du logement par l'huissier.

Le coût de l'état des lieux est partagé en deux entre le propriétaire et le locataire, lorsqu'il est établi par une agence immobilière.

Il est fixé par décret : 

• 3 euros par mètre carré TTC à la charge du locataire

• 3 euros par mètre carré TTC à la charge du bailleur

Si aucun état des lieux n'est établi, l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 fait référence au Code civil : "s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire." (art. 1731).

L'absence d'un état des lieux peut causer des problèmes pour les locataires et les propriétaires. En effet, ce document décrit l'état du logement au moment de l'entrée du locataire et permet de constater les éventuelles dégradations ou anomalies. Sans état des lieux, il est difficile de prouver la responsabilité de chaque partie en cas de litige ultérieur, notamment en ce qui concerne les dépôts de garantie. Le locataire peut être tenu responsable de dégâts qu'il n'a pas causés et le propriétaire peut être tenu responsable de réparations qu'il n'aurait pas dû effectuer.