En zone tendue : Paris
L'encadrement des loyers à Paris
L'encadrement des loyers est une mesure mise en place à Paris depuis 2015 grâce à la loi ALUR et réinstaurée avec la loi ELAN du 23 novembre 2018, pour réguler le marché locatif et limiter les abus. Concrètement, cela signifie que les propriétaires ne peuvent pas fixer librement le loyer de leur bien. Ils doivent se conformer à un barème défini par la loi, qui tient compte de la surface, de la localisation et de l'état du logement. Cette mesure s'applique aux nouvelles locations ainsi qu'aux renouvellements de baux.
L'objectif de l'encadrement des loyers est de protéger les locataires contre les pratiques abusives des propriétaires, qui peuvent fixer des loyers très élevés pour des biens peu attractifs. Cela permet également de favoriser l'accès à un logement décent pour tous les habitants de la ville.
Nouvelle location
Depuis 2019, l'encadrement des loyers est entré en vigueur à Paris pour les nouvelles locations d'appartements. Le dispositif vise à limiter la hausse abusive des prix des loyers, qui représente un enjeu majeur pour les Parisiens faisant face à une augmentation des coûts de logement.
L'encadrement fixe des loyers de référence pour chaque quartier de la ville, en fonction de critères tels que la surface, le nombre de pièces et l'équipement de l'appartement. Le loyer d'une nouvelle location ne peut pas dépasser de plus de 20% le loyer de référence dans la zone où se situe le logement.
Le dispositif apporte ainsi une meilleure protection aux locataires et facilite l'accès à un logement à un prix raisonnable. Cependant, il est important de noter que l'encadrement des loyers ne s'applique pas aux locations meublées, ni aux logements neufs ou très peu loués.
Rappelons également que le Préfet dispose désormais d'un pouvoir de contrôle et de sanction : si les loyers de référence ne sont pas respectés, il peut prononcer une peine d'amende administrative dont le montant ne peut excéder 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.
Complément de loyer
Si un logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort, un complément de loyer pourra être appliqué à ce loyer « de base » à condition qu'il atteigne le plafond du loyer de référence majoré.
Il convient toutefois que ces caractéristiques de localisation ou de confort :
- N'aient pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement (le secteur géographique, le nombre de pièces, l'époque de construction et le caractère meublé ou non ne peuvent donc pas être pris en compte),
- Soient déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique,
- Ne donnent pas lieu à récupération par le bailleur au titre des charges, ni à la contribution pour le partage des économies d'énergie pour les travaux réalisés par le bailleur (la présence d'un ascenseur ou d'un gardien dans l'immeuble ne pourra par exemple pas être prise en compte).
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être mentionnés dans le bail. Lorsqu'un complément de loyer est appliqué, le loyer s'entend comme la somme du loyer de base et de ce complément.
Contestation du complément de loyer
La contestation du complément de loyer est une procédure à laquelle peuvent se livrer les locataires dont les logements sont situés en zone tendue. Cette mesure consiste à demander la suppression de tout ou partie du complément de loyer lorsqu'il n'est pas justifié par des éléments objectifs (par exemple, des caractéristiques exceptionnelles du logement, une situation exceptionnelle).
Pour contester un tel complément, les locataires peuvent se saisir de la Commission Départementale de Conciliation (CDC), qui examinera les différents arguments avancés par les deux parties (locataires et propriétaires). En cas de désaccord entre les parties, il est toujours possible de saisir la justice, mais cette démarche est plus longue et plus coûteuse.
En tout état de cause, le locataire est en droit de refuser de payer tout ou partie du complément de loyer tant que la procédure de contestation n'a pas abouti.
Le locataire dispose d'un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la Commission Cépartementale de Conciliation prévue à l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Indice du décret annuel d'encadrement des loyers
Les dispositions du décret annuel d'encadrement des loyers restent applicables. Par conséquent, il conviendra d'appliquer le plafond le plus bas entre celui résultant du décret annuel et celui résultant du dispositif d'encadrement au moyen des loyers de référence.
Ainsi :
- Si le loyer applicable au titre du décret annuel est inférieur au loyer de référence majoré, c'est ce loyer qui devra être appliqué,
- Si le loyer applicable au titre du décret annuel est supérieur au loyer de référence majoré : le nouveau loyer devra être ramené au loyer applicable au titre du décret annuel. Un complément de loyer pourra y être ajouté si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort mais la somme du loyer de base et du complément de loyer ne pourra pas dépasser le loyer applicable au titre du décret annuel.
Renouvellement du bail
Proprosition d'augmentation du loyer par le bailleur
Si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré, le bailleur peut demander qu'il soit augmenté dans la limite du loyer de référence minoré.
L'augmentation du loyer par le bailleur est possible, mais elle doit respecter certaines conditions.
Tout d'abord, le bailleur ne peut procéder à une augmentation de loyer qu'une fois par an et doit donner un préavis de 6 mois avant la fin du bail ou de la période triennale de renouvellement du bail.
En outre, l'augmentation ne peut dépasser le montant déterminé par l'Indice de Référence des Loyers (IRL) fixé chaque année par l'INSEE.
Si le bailleur ne respecte pas ces conditions, le locataire peut contester l'augmentation auprès d'une Commission Départementale de Conciliation, voire devant un tribunal d'instance en cas de désaccord persistant. Il est important pour les deux parties de respecter les termes du contrat de bail signé et de bien se renseigner sur la législation en vigueur en matière d'augmentation de loyer.
