Le bail stationnement
Qu'est-ce-qu'un bail stationnement ?
Si vous possédez un garage ou un emplacement de parking, vous pouvez le louer séparément ou comme un accessoire d'un logement. Ces deux pratiques ne relèvent pas des mêmes dispositions législatives et peuvent avoir des incidences différentes en ce qui concerne la déclaration de vos impôts.
La location isolée
Dans cette hypothèse, le propriétaire va proposer un local indépendamment d'un local à usage d'habitation. Cela regroupe les garages, les places de stationnement qui relèvent du droit commun du louage.
Toutes les locations locatives sont soumises aux articles 1709 à 1762 du Code Civil concernant la liberté contractuelle sauf celles qui relèvent d'une réglementation spécifique. Elles font parties du "secteur libre". Comme ces textes ne sont pas d'ordre public, le propriétaire peut fixer les conditions comme bon lui semble dans le contrat. La négociation se fera donc librement pour les clauses du bail entre les parties. Si elles présentent un caractère abusif, certaines clauses peuvent être annulées.
Les règles déclaratives
Pour l'imposition de ses loyers, le propriétaire relève des revenus fonciers. Il n'est pas fait de distinction selon que le bien loué est un garage fermé ou un simple emplacement. Le propriétaire peut bénéficier du régime déclaratif simplifié du micro-foncier, s'il ne perçoit pas d'autres revenus d'immeubles. Ce régime est réservé aux propriétaires dont les revenus locatifs bruts annuels n'excèdent pas 15.000 euros. Ce régime est avantageux car il permet au propriétaire de n'être imposé que sur 70% de ses loyers bruts, il se révélera d'autant plus favorable si les charges réelles déductibles des loyers demeurent inférieures à 30% des loyers bruts.
Le point sur la TVA
Les locations de place de stationnement des véhicules sont en principe obligatoirement soumises à la TVA (19,6%). Les personnes physiques ou morales sont donc, normalement, tenues d'acquitter la TVA. Mais lorsque ses recettes annuelles sont inférieures à 27 000 euros, le propriétaire bénéficie de la franchise.
Toutes factures ou quittances délivrées auront la mention "TVA non applicable art. 293 B du CGI".
Le garage accessoire au logement loué
Lorsque le garage est accessoire au logement loué, le propriétaire loue au même locataire à la fois un appartement ou une maison et un garage. Le bail sera donc soumis au statut des baux d'habitation selon la loi du 6 juillet 1989. En effet, l'article 2 de cette même loi stipule que le statut des baux d'habitation s'applique également aux garages et places de stationnement loués accessoirement au local principal. La location peut par ailleurs faire l'objet d'un ou plusieurs contrats.
Aménagements de la Cour de Cassation :
Sur ce même sujet, la Cour de Cassation a pourtant admis que les parties pouvaient signer d'une part un bail relevant de la loi de 1989 pour un local d'habitation et d'autre part un bail soumis aux dispositions du Code Civil pour la location d'un garage (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 5 mars 1997). Le contrat devra alors impérativement mentionner la commune intention des parties de ne pas faire du garage un accessoire du contrat de location du logement.
Le point sur la TVA
La location d'un emplacement de stationnement des véhicules n'est pas imposable lorsqu'elle est liée à la location d'un local nu principalement d'habitation ou professionnel. Cette exonération repose sur le fait que les emplacements sont situés dans le même ensemble immobilier, qu'ils sont donnés en location par le même propriétaire et loués par le même locataire. De plus, le logement et le garage doivent constituer l'objet principal du bail.
Le congé pour vente
En cas de délivrance au locataire d'un congé pour vente, si le garage n'est pas un accessoire du logement, seul le logement devra être offert au locataire. Dans la situation inverse, le droit de préemption du preneur portera à la fois sur le logement et son garage ou aire de stationnement s'il s'agit d'un accessoire.
