Le bail commercial
Qu'est ce qu'un bail commercial
Un bail commercial est un contrat de location conclu entre un propriétaire et un locataire pour la location d'un local commercial. Ce type de bail est spécifique aux locaux destinés à l'exercice d'une activité commerciale, industrielle ou artisanale.
Le bail commercial est régi par le Code de commerce et offre certaines protections au locataire, notamment en terme de durée minimale du bail, de renouvellement automatique et de fixation du loyer.
Le statut des baux commerciaux ont été mis en place par le décret du 30 septembre 1953. Les dispositions légales fixent les conditions pour bénéficier des avantages de ce statut.
Ce statut ne concerne que quelques règles, que les articles L. 145-15, L. 145-16 et L. 145-45 du code de commerce délimitent.
La liberté contractuelle permet, elle, de rédiger des clauses qui avantagent le locataire ou le bailleur.
La durée du bail
Le bail commercial doit être signé pour une durée minimale de neuf ans. C'est l'article L. 145-4 du code de commerce qui l'impose. Le locataire et le propriétaire peuvent prévoir une durée supérieure, mais il leur est interdit de stipuler une durée inférieure à neuf ans. Toutefois, une exception est admise pour les baux dits de courtes durées (le bail ne peut pas être conclu pour plus de deux ans). Mais, si le bail de courte durée est renouvelé ou si le locataire reste dans les lieux au-delà de l'échéance de deux ans, le contrat devient automatiquement un bail commercial bénéficiant du statut protecteur de 1953.
La portée du bail
Pour bénéficier du statut des baux commerciaux, il faut un local ou un immeuble, c'est-à-dire un lieu clos et couvert. C'est pourquoi, les juges ont considéré que ce statut ne pouvait pas s'appliquer à un stand dans une grande surface (Cour de cassation, 24 février 1976). Notez que le statut des baux commerciaux peut être étendu à des locaux accessoires qui sont nécessaires à l'exploitation d'un fonds de commerce, comme une remise ou un entrepôt. Il en va de même pour les locaux à usage d'habitation.
La preuve du bail et le document écrit
Rédiger un bail écrit, n'est pas obligatoire. Mais pour prouver l'existence et le contenu des clauses du bail il est nécessaire d'avoir une preuve.
Par exemple, le locataire doit pouvoir prouver qu'il possède un bail commercial lorsque l'immeuble est vendu. Car, le nouveau bailleur aura les mêmes droits et les mêmes obligations que l'ancien.
En l'absence de preuve, le nouveau propriétaire a le droit d'expulser les locataires, sans leur verser de dommages et intérêts. C'est pourquoi il est primordial de justifier d'un bail écrit et, pour éviter les actes antidatés. Pour cela, un notaire peut rédiger le bail sous la forme d'un acte authentique.
Le loyer
Le loyer est librement fixé par le propriétaire.
Il est possible que le prix soit peut être plus élevé que la valeur locative des lieux, parce que le bailleur estime que l'immeuble ou l'emplacement contribuent à l'image de marque du locataire. C'est ce que l'on appelle l'« effet d'emplacement ». Le loyer peut se voir augmenter considérablement, en raison de la position géographique du fonds.
Les loyers d'avance et le dépôt de garantie
Dans un contrat de bail commercial, le locataire peut être amené à verser deux types de sommes à son bailleur. Tout d'abord, il peut être demandé au locataire de verser des loyers d'avance, qui correspondent généralement à plusieurs mois de loyer. Ces loyers d'avance permettent au bailleur de garantir le paiement régulier des loyers pendant la durée du bail. Ensuite, le bailleur va également exiger le versement d'un dépôt de garantie, qui sert à garantir l'exécution des obligations du locataire à l'égard du bailleur. Le montant du dépôt de garantie est généralement égal à plusieurs mois de loyers et il doit être restitué au locataire à la fin du bail, sous réserve du respect par celui-ci de l'ensemble de ses obligations contractuelles. En cas de manquement du locataire à ses obligations, le bailleur peut utiliser le dépôt de garantie pour se couvrir de tout préjudice subi.
- Indice des loyers commerciaux : L'indice des loyers commerciaux (ILC) est un indicateur qui permet de suivre l'évolution des loyers des locaux professionnels et commerciaux, en France. C'est un outil d'analyse important pour les professionnels de l'immobilier, les investisseurs ou encore les professionnels du secteur commercial.
Le pas-de-porte
Le pas-de-porte est une somme d'argent versée par le locataire à son bailleur lors de la conclusion d'un bail commercial. Il s'agit d'une somme forfaitaire versée en plus du loyer et des charges et qui permet au locataire de prendre possession des locaux commerciaux. En échange, le bailleur s'engage à ne pas conclure un bail avec un autre locataire pour la même activité économique dans cette zone géographique précise.
Le pas-de-porte est souvent négocié entre le bailleur et le locataire en fonction de différents critères tels que la situation géographique du local, sa visibilité et son potentiel économique. Cette somme peut être importante et représenter un investissement supplémentaire pour le locataire, qui doit donc prendre en compte cette donnée lors de l'évaluation de la rentabilité de son activité commerciale.
Les engagements réciproques
Les obligations du bailleur
Le bailleur d'un bail commercial a plusieurs obligations légales envers le locataire. Tout d'abord, il doit remettre au locataire un bien immobilier en bon état, conforme à la destination prévue dans le bail commercial. Il doit également entretenir ce bien tout au long du bail, en effectuant par exemple les travaux nécessaires pour la sécurité ou la solidité du bâtiment. Le bailleur doit également respecter la liberté commerciale du locataire en ne faisant aucun acte qui pourrait compromettre l'exploitation du fonds de commerce. Le bailleur est également tenu de respecter le droit du locataire à la jouissance paisible du bien loué en ne perturbant pas l'activité commerciale. Enfin, le bailleur doit fournir des quittances de loyer régulièrement et ne pas augmenter le montant du loyer de manière abusive ou sans respecter les modalités prévues dans le bail commercial.
Les obligations du locataire
En tant que locataire d'un bail commercial, il y a plusieurs obligations à respecter. Tout d'abord, vous devez payer votre loyer dans les délais convenus avec le propriétaire. Vous devez également respecter les conditions de l'entente de location, telles que les conditions d'utilisation du bien loué et les engagements pris lors de la signature du bail. Il est important de prendre soin du bien loué et de maintenir son état. Vous devez ainsi effectuer les réparations nécessaires ou signaler tout défaut constaté au propriétaire. Enfin, il est important de respecter les lois et règlements en vigueur liées à l'utilisation du bien loué, telle que la réglementation en matière de sécurité, d'hygiène, et de bruit notamment. En cas de non-respect de ces obligations, le propriétaire peut engager des poursuites judiciaires et/ou demander la résiliation du bail.
Les clauses expresses
Lorsque le bail contient une clause d'exclusivité commerciale, cette clause donne au locataire exclusivité de vente de certains produits ou services dans une zone définie. Ceci empêche le propriétaire du bien immobilier de louer un autre local à un concurrent direct du locataire dans la zone concernée. En contrepartie de cette exclusivité, le locataire est souvent obligé de respecter certaines conditions, telles que l'obligation de maintenir un certain niveau de stock ou de qualité pour les produits vendus. Il est important de comprendre les implications de cette clause avant de signer un bail commercial, car elle peut avoir un impact sur la capacité d'un locataire à concurrencer d'autres entreprises dans la même zone. Cette clause est généralement incluse pour protéger les intérêts du locataire et pour encourager l'investissement continu dans l'entreprise.
