Depuis le 1er janvier 2022, les conditions d’obtention d’un crédit immobilier ont évolués. Le Haut Conseil de la Stabilité Financière (HCSF) a mis en place de nouvelles règles : un taux d’endettement à la hausse, une durée d’emprunt réduite, …
La nouvelle réglementation pour l’octroi d’un crédit immobilier
Afin de préserver la stabilité financière des établissements bancaires, le Haut Conseil de la Stabilité Financière a décidé de faire évoluer les règles d’attribution des crédits immobiliers :
- Le taux d’endettement : il correspond au rapport entre les revenus mensuels de l’emprunteur et ces charges financières. Anciennement de 33 %, ce dernier ne devra pas dépasser les 35 % pour tous les crédits immobiliers accordés dès le 1er janvier 2022. Ainsi, les banques se baseront davantage sur le taux d’endettement de l’emprunteur et moins sur le reste à vivre comme appliqué jusqu’à présent.
Attention : ce taux d’endettement comprend l’assurance emprunteur.
- La durée du crédit immobilier : Chaque crédit immobilier accordé ne pourra pas excéder la durée de remboursement de 25 ans.
Cependant, il est tout de même possible d’aller jusqu’à 27 ans pour les ménages qui souhaitent acquérir une résidence principale neuve ou ancienne avec pour objectif d’y effectuer des travaux de rénovation dont le montant représente au moins 25 % du coût total de l’acquisition. Ce délai de remboursement comprend un différé de remboursement de 2 ans. Ce différé permet aux emprunteurs de commencer à rembourser leur crédit jusqu’à 2 ans après son acceptation.
- Les marges de manoeuvre pour les établissements bancaires : Les banques auront la possibilité d'accorder des crédits immobiliers qui ne respectent pas les nouvelles règles seulement si ces crédits ne représentent pas plus de 20% des crédits immobiliers par trimestre.
Parmi ces 20 %, les primo-accédants et les acquéreurs d’une résidence principale seront à privilégier par les banques. Les primo-accédants doivent représenter 30 % de ces crédits immobiliers accordés.
Les nouvelles règles ne concernent pas :
- Les prêts relais,
- Les crédits immobiliers avec négociation de taux,
- Les crédits immobiliers avec un remboursement anticipé effectué dans un autre établissement bancaire,
- Les regroupements de crédit.
Rappel des conditions générales pour un crédit immobilier
Avoir un apport financier suffisant
La banque doit connaitre les revenus de l’emprunteur afin de s’assurer du bon remboursement de l’emprunt. Pour cela, elle étudie les différentes sources de revenus, en termes de salaire, de patrimoine ainsi que les comptes épargnes détenus.
A savoir : les banques exigent un apport personnel de 10 % de la somme totale empruntée.
Avoir une situation professionnelle stable
Un autre critère à prendre en compte : la situation professionnelle. En effet, les banques accorderont plus facilement un crédit immobilier si l’acquéreur est en CDI plutôt qu’un autre contrat précaire comme un CDD.
Cependant, si l’acquéreur est en CDD, il a la possibilité de faire appel à un courtier immobilier pour augmenter ces chances d’obtenir un crédit immobilier. L’intérêt ? Le courtier connaît parfaitement les politiques d’octroi de crédit immobilier et il va aider l’emprunteur à négocier un taux d’intérêt favorable.
Apporter des garanties
La banque peut être amenée à exiger des garanties, soit sous forme de caution, soit sous forme d’hypothèque.
La garantie peut aussi être sous forme d’IPPD (Inscription en Privilège de Prêteurs de Deniers). Cette dernière fonctionne comme une hypothèque, mais la différence résulte dans le fait que cette dernière ne concerne que les biens existants contrairement à l’hypothèque qui concerne les biens neufs. L’avantage de cette solution est qu’elle n’est pas assujettie à la taxe de publicité foncière, donc sensiblement moins chère que l’hypothèque.
Prendre en compte le taux d’endettement selon les profils
Les banques vont étudier le montant des différentes charges financières de l’acquéreur. Dans ces charges sont inclus les prêts en cours, le (ou les) loyer(s) du logement habité, le montant des impôts ainsi que les assurances souscrites. Toutes ces charges seront additionnées pour mesurer le taux d’endettement de l’acquéreur.
Être en bonne santé
Il est plus difficile pour les personnes ayant un quelconque souci de santé de se voir accorder un prêt immobilier. En effet, pour prêter de l’argent, les banques doivent souscrire à une assurance bien spécifique qui concerne le décès, le handicap ou encore le chômage. Cette assurance a pour but de les protéger contre les éventuelles incapacités de remboursement, ou en cas de problème de santé de l’emprunteur. Les banques peuvent donc demander un questionnaire de santé avant d’accorder un crédit immobilier.
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